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房地产好日子到头?怎样看待房地产"救市论"

正当一系列宏观调控政策开始发生效应,部分大城市的房价上涨势头得到初步遏制之时,有房地产商和一些专业人士呼吁政府出台救市政策。当前商品房市场情况到底怎样,要不要救市,能不能救市,如何对市场形势做出一个理性、客观、全面的分析和判断?以下各方观点供读者参考。

房地产业最好的日子结束了

“需求受抑制,供应在增加,土地价格上涨,房地产业最好的日子结束了。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩近日在“房地产市场稳定发展高峰论坛”上表示,全国的楼价均值还没有下跌,都在上涨,但是增长幅度明显受到抑制,其中,“深圳从交易量来看有好转的迹象,深圳最困难的日子可能过去了。”董藩认为,“房地产业仍然有发展空间,大家要坚定信心”,“但是房地产业最好的日子结束了,因为需求受到抑制,供应正在增加,土地价格涨幅比较大,建材成本在不断增加,利润空间大大削减,同时,增值严格征收,税收压力大大增加,舆论压力大大增加”。

董藩表示:“此前对楼市调整的预期变化明显,恢复需要较长时间。汶川大地震令楼市雪上加霜,估计调整要持续8个月以上市场才能逐渐恢复。”

房产商呼吁金融政策“松绑”

中国的房地产行业也遇到了前所未有的困难,困难是由于资金短缺引起的。在美国的房地产危机中,美国政府拿出几千亿美元来救市。中国房地产的困难怎么办呢?

SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示,银行一直在减少按揭贷款,尤其是第二套房子的按揭贷款。这是经济过热时形成的政策。美国次贷危机发生之后,有人把中国按揭贷款简单地比作美国“次贷”,这是不对的,是自己吓唬自己,中国没有按揭的衍生金融产品,中国的按揭与美国“次贷”性质不同。现在如果银行把按揭贷款的政策调整在正常水平,让商业银行根据不同城市、不同家庭的收入和资信情况发放按揭贷款,而不是一刀切,就有利于刺激目前低迷的房地产市场,把严格按揭政策压抑了的购买力重新释放出来。

潘石屹认为,要启动二手房市场。二手房包括已购买的公房,也包括二手商品房。这已经是巨大市场,可以增加市场上的供应量,满足相当一部分市场需求,可以繁荣市场,也给房主方便。二手房交易量放大后,可以让市场的房价回归到正常水平。目前二手房交易的障碍主要是税费太高、手续繁杂、没有统一交易的平台。

专家提醒严防大起大落

扑朔迷离的楼市,在2008年上半年释放出新信号后,究竟会走向何方?

一些专家认为,种种迹象表明,“房价只涨不跌”的神话开始终结,处于艰难盘整期的中国房地产市场开始理性回归。当前房地产市场成交量低迷,正是市场步入积极调整状态的信号;夸大调整的危害,鼓吹房地产“救市”则是非常危险的。

从全球房地产市场价格走势曲线来看,任何一个市场都存在着一个波动周期。一般而言,越是房地产市场成熟的经济体,周期内价格波动越平缓。而越是新兴房地产市场的经济体,房价波动周期时间越短,价格波动越剧烈。对于少数房价较高的地区,不少专家认为,房价的适当回落是正常的。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示:“中国住房市场要经历一个相当的调整期,去消化前两年形成的价格泡沫,使之回归与经济基本面及居民家庭支付能力基本协调的水平。如果宏观经济进入缓慢增长阶段,这个调整期可能还会延长。”

从历年对楼市调控的过程看,地方政府、银行、开发商在内的多种强势利益相关群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为,将加重楼市不可预料的风险。进入2008年,受美国次贷危机影响,不少欧美国家房价回落,一部分热钱开始寻找新的投资区域和渠道。而受奥 运会、世博会等利好因素的影响,在人民币升值预期下,境外资金流入逐利,更是搅动了不平静的楼市。这些都给中国房地产市场发展带来新的复杂性。

尽管理性回归之路艰难,但防止楼市的大起大落始终是各方的共识。

楼市平稳关键在土地

广东省房地产行业协会会长蔡穗声认为,眼下讨论房地产市场,不是单纯地看一个行业,而是要考虑整个国家的金融安危,国家的宏观经济形势的发展。

蔡穗声认为,最近房地产销售额不高,必然影响资金回笼,加上银行严格限制放贷,对房地产企业放贷少了,一旦开发商企业资金链条断裂,上世纪90年代中期烂尾楼的历史就会重演,“所以我认为当前重要的不是惩罚投机者,现在市场房价回调,已经对投机者有所惩罚了”。当前更应该关心怎么样保持销售量的稳定,避免对宏观经济、银行金融的危害。

中国房地产业协会副会长顾云昌在“房地产市场稳定发展高峰论坛”上表示,自去年下半年以来,政府调控有效,中国楼市正处于供求关系重要调整期和房价高位盘整期,今年上半年房地产价格是理性的回归。但有许多不确定性,正处在一个重要的关头,因为已经出现了1998年以来的首次销售面积和销售额双下降,尤其是销量明显下降应该引起警醒。

“楼市平稳关键还在于土地供应。”顾云昌强调,楼市稳定首先要各方面努力保证交易量没有大起大落,“如果销售量明显下降,必然会影响供应量的下降,会影响整个开发投资的规模,会影响整个投资规模。房地产是重要支柱产业,影响几十个行业,产业链很长,如果房地产出现大的波动,对就业首先产生影响”;其次,政府应控制土地供应节奏,开发商应通过调整价格保持销售量。


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