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房价上涨的三个特点

国家统计局近日的一份研究报告表明,在即将结束的2007年,引起各方面关注的房价增长呈现三个特点。

  房价增长高位趋缓

  2007年房价增长总体特点是高位趋缓。房价增长今年前4个月在5%-6%的区间运行,接近于去年全年的水平,5月起逐月加快。到今年10月,接近两位数水平,即比上年同期增长9.5%,增幅比今年1月高3.9个百分点,比今年9月高0.6个百分点。

  今后几个月,房价增长可能出现高位趋缓的情况。一方面,房价增幅减缓。国家将继续实行抑制房价的政策,特别是增加供给,提高银行利率和第二套(含)以上住房消费贷款首付比例,以及加快经济适用房等保障性住房等政策,有利于房价增长过快矛盾的缓解。近期部分城市房屋交易量也出现增长放慢和下降的情况,表明推动房价增长的旺盛需求出现减缓的迹象,房价增长也将出现同样即总体趋缓的情况。但另一方面,房价仍在较高位运行。其原因主要是:作为房价重要因素的地价总体趋涨;需求总体比较旺盛;需大于供的格局将继续一段时期。

  住宅特别是高档等住宅推高房价

  今年房价高位增长的结构性因素,主要表现在住宅价格增长高于非住宅价格、高档等住宅价格增长过快两个方面。

  第一,住宅价格增长高于非住宅价格。今年前10个月,住宅价格增长始终高于非住宅价格。到今年10月,住宅价格比上年同期增长10.6%,增幅比非住宅价格高3.9个百分点;住宅价格增长领先于非住宅商品房价格的优势比今年3月扩大3.6个百分点,比今年8、9月分别扩大1.1和0.9个百分点。

  住宅价格增长高于非住宅的原因:一是住宅用地市场化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述,当前房屋市场存在需大于供的矛盾,与此相比,占房屋主体地位的住宅这一矛盾更加突出。今年1-10月,商品住宅竣工面积23164.3万平方米,仅占同期商品住宅销售面积的47.3%,比商品房竣工面积占销售面积比重低5.2个百分点;比上年同期增长8.8%,增幅比房屋竣工面积低0.3个百分点。就是说,与商品房相比,住宅市场供给不足压力更重。

  第二,高档等住宅价格增长过快。今年以来,高档和普通住宅价格均增长过快;高档住宅价格增长除5月份低于普通住宅价格外,其他月份均高于普通住宅价格。高档、普通住宅价格增长过快,主要原因是用地来源和价格形成机制的不同,以及面积过大造成的。高档住宅价格增长高于普通住宅,重要原因是土地供给的紧张和高档住宅供给量的不足。一方面,由于国家禁止别墅类土地供给等因素,高档住宅土地的供给减少和价格上升。今年前3个季度,高档住宅用地价格增长除第2季度低于普通住宅外,其它两个季度均高于普通住宅。另一方面,由于政策性因素,高档住宅特别是其供应套数增长空间缩小。当前,别墅、高档住宅投资增长仍然较快,如今年1-10月其规模为1436.7亿元,占住宅投资的10.5%;比上年同期增长36.8%,增幅比住宅投资高3.1个百分点。但其主要原因是地价、原材料价格的增长,而随着90平方米以下和保障性住房规模的扩大,高档住宅增长空间将进一步缩小。如2006年,别墅、高档公寓竣工139632套,占住宅竣工合计套数的3.5%,与同期别墅、高档公寓销售套数相比相差80350套;别墅、高档公寓竣工套数比上年增长3.2%,增幅比同期住宅竣工合计套数低5.6个百分点,比同期别墅、高档公寓投资低34.5个百分点。
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