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谈谈奥运年房价走势
2008年的第一缕阳光已经洒在了我们身上,北京奥运会离我们越来越近了。北京一些无论是靠“奥运”边还是不靠“奥运”边的房地产项目,纷纷加紧大打“奥运地产”的金字招牌,哄抬房价,大肆牟取商业利益,但他们却没有一家赞助支持奥运。与此同时,坊间也不断流传,2008年奥运会结束之后,北京的房价就会下跌。那么,在最近已经举办过奥运会的城市,房价走势如何?

借助于2004年举办奥运会的契机,雅典房地产价格在1995—2002年7年间,涨幅达到了65%,在雅典新建的两条地铁沿线以及几个主要的奥运设施周边地区,房价涨幅超过了110%。但是,这种涨势有价无市。奥运会结束快四年了,奥运村的3000套商住房的入住率还不到5%,绝大部分房子空空如也。因而奥运村房价大幅下跌。这里房屋的最初价位为每平方米2000欧元左右,但据说如今降至每平方米1000欧元也不会有人问津。

悉尼申办2000年奥运会成功以后,引发了房地产业的兴旺发达,在随后七八年的时间里,城市房价翻了一番。但2004年初,悉尼房价终于成了强弩之末,开始下跌。过去两年多以来,悉尼房价一直呈下降走势。

有些人只提奥运会导致的房价上涨,而对奥运会后房价的下跌闭口不谈。雅典、悉尼房价为什么下跌?根源在于,炒上去的房价没有根基,需求的不足造成供应的过剩,一旦奥运题材炒作完毕,房价会在价值规律的作用下,重新回归到本来的位置。问题是,在奥运会之后,这些擅长编造故事的开发商和炒房者们,如何继续他们的炒作之旅,把房价推向新的高度呢?其实,奥运会只是一个哄抬房价的幌子,奥运会本身对房价上涨的推动力是非常有限的。为了追求自身利益最大化的需要,一些人夸大了奥运会的作用。

中国房价涨到哪里,能否在奥运会之后继续演绎辉煌,完全取决于实际需求与供应的博弈。有一点是肯定的,即使以目前的房价来看,它也已经与民众的实际购买力拉开相当一段距离,也就是说,如果不是炒房者吸纳并囤积了一部分房源,住房的供应可能已经过剩。许多人看住房供应只比较当年的新增供应,而忽略了比新增供应量大得多的存量住房。这些存量早晚会被释放出来,对房价产生重大影响。

现在,这些存量之所以没有充分释放出来,是因为房价仍未脱离快速上涨轨道,囤积房源者仍带着强烈的获利预期。因此,房价虽然在上涨,而交易量却在急剧萎缩。北京市房地产交易管理网统计数据显示,9月份至11月,北京住宅成交量出现明显下滑。

房价以大大超过居民收入的速度上涨,距离民众的实际购买力越来越远。换句话说,房价快速上涨的过程实际上也是购买力萎缩的过程,只不过大批炒房资金的入市掩盖了这一点。但是,没有实际需求力量的支持,房价必然会成为强弩之末。这只是时间问题。我们在期盼奥运早一点到来的同时,我们也期盼房价早一点回归理性。
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